Berlin verzeichnet erheblichen Anstieg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Obwohl es in Berlin seit 2015 aufgrund verschärfter Regeln schwieriger geworden ist, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen binnen eines Jahres beinahe um das Doppelte gestiegen.

In Berlin wurden Milieuschutzgebiete ins Leben gerufen, um zu verhindern, dass Mieter verdrängt werden. Doch wie der Jahresbericht 2020 zur Umwandlungsverordnung für Berlin zeigt, hat die Verschärfung der Regeln kaum Wirkung gezeigt. Verglichen mit dem Vorjahr hat sich die Zahl der Umwandlungen fast verdoppelt. Im Jahr 2019 lag die Zahl der Umwandlungen bei etwa 12.700 Wohnungen, während im Jahr 2020 bereits rund 19.200 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. 

Verschärftes Umwandlungsverbot

Aktuell gibt es in Berlin 72 ausgewiesene Milieuschutzgebiete. Wer in der deutschen Hauptstadt in einem dieser Milieuschutzgebiete eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte, benötigt gemäß der Berliner Umwandlungsverordnung eine behördliche Genehmigung. Diese Verordnung sollte ursprünglich bis Mitte März 2020 gültig sein, doch Anfang 2020 hat der Berliner Senat diese um weitere fünf Jahre verlängert. Somit gilt in den Milieuschutzgebieten das verschärfte Umwandlungsverbot noch bis zum Jahr 2025.

Allerdings scheint die Umwandlungsverordnung keine Wirkung gezeigt zu haben. Insbesondere die älteren sozialen Erhaltungsgebiete in den Berliner Bezirken Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Friedrichshain-Kreuzberg waren von dem Anstieg betroffen. In den Milieuschutzgebieten wurden im Jahr 2000 etwa 3.000 Wohnungen mehr umgewandelt als noch im Jahr zuvor. Währenddessen verzeichnete das restliche Stadtgebiet einen Anstieg der Umwandlung um 3.500 Wohnungen. Im Jahr 2020 waren in diesen Berliner Bezirken 8.600 Mietwohnungen von der Umwandlung in Eigentumswohnungen betroffen, während es im Jahr 2019 lediglich 5.600 Wohnungen waren.

Diverse Ausnahmeregelungen

Die Berliner Umwandlungsverordnung sieht gleich mehrere Ausnahmeregelungen vor, die häufig in Anspruch genommen werden. Diese Ausnahmeregelungen könnten zum Anstieg der Umwandlungszahlen beigetragen haben. So sieht das Baugesetzbuch beispielsweise die Erteilung der Genehmigung vor, wenn ein Umwandlungsverzicht für den Eigentümer wirtschaftlich unzumutbar ist (gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB). Dies führte dazu, dass das Umwandlungsverbot die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in den letzten Jahren nicht gestoppt hat. Die Umwandlung fand mit behördlicher Genehmigung statt. 

Deutlicher Rückgang der Umwandlungen erwartet

Seit 07.10.2021 ist das Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes gültig und soll dazu führen, dass Mietwohnungen zukünftig nicht mehr so einfach in Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Diese neue Rechtsverordnung sieht vor, dass seit Oktober in ganz Berlin keine bestehenden Wohngebäude mit über fünf Wohnungen ohne Genehmigung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen.